1La diferencia en una frase
El avalúo catastral es para que el Estado cobre impuestos; el avalúo comercial es para que tú compres, vendas o pidas un crédito. Uno es un valor administrativo asignado por la autoridad; el otro es el valor de mercado del inmueble. No son intercambiables, pero están relacionados por ley.
2Qué es el avalúo catastral
El avalúo catastral es la determinación del valor de un predio a partir de la información física, jurídica y económica del catastro. Lo fija la autoridad catastral: el IGAC o el gestor catastral habilitado del territorio. Es la base gravable del impuesto predial unificado y de otras contribuciones, y se actualiza por vigencia anual. Como es un valor con fines fiscales y administrativos, históricamente ha estado por debajo del valor de mercado, aunque la actualización catastral del catastro multipropósito busca acercarlos.
3Qué es el avalúo comercial
El avalúo comercial es la estimación del valor de mercado del inmueble: el precio probable en una transacción libre entre comprador y vendedor. Lo realiza un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA, Ley 1673 de 2013) y considera ubicación, área, estado, uso, oferta y demanda de la zona. Es el avalúo que pide un banco para un crédito hipotecario o el que se usa para fijar un precio de venta.
4La relación del 60%
Por norma, el avalúo catastral no puede ser inferior al 60% del avalúo comercial del predio. Es un piso de referencia que conecta ambos valores: si conoces el catastral, tienes una cota inferior aproximada del comercial. En la práctica la relación real varía por municipio y por qué tan actualizado esté el catastro de cada zona.
5Cuándo se usa cada uno
Resumen práctico de cuándo importa cada avalúo:
- Avalúo catastral: impuesto predial, contribuciones, valorización, trámites ante la autoridad y planeación municipal.
- Avalúo comercial: compraventa, crédito hipotecario, constitución de garantías, sucesiones, aportes en especie y peritajes.
- Orientación de mercado (Terraes): para hacerte una idea rápida del valor antes de pedir cualquiera de los dos avalúos oficiales, comparar zonas o negociar con contexto.
6Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre avalúo catastral y comercial?
El avalúo catastral es el valor oficial que asigna la autoridad catastral (IGAC o el gestor catastral) a un predio y que sirve de base para el impuesto predial. El avalúo comercial es el valor de mercado del inmueble: lo que costaría comprarlo o venderlo hoy. El catastral suele ser menor que el comercial y se actualiza por vigencia anual.
¿El avalúo catastral debe ser al menos el 60% del comercial?
Sí. La normativa colombiana establece que el avalúo catastral no puede ser inferior al 60% del avalúo comercial del predio. Es un piso de referencia: en la práctica la relación varía por municipio y por la actualización catastral de cada zona.
¿Quién hace el avalúo catastral?
Lo hace la autoridad catastral: el IGAC o el gestor catastral habilitado del territorio (en catastro multipropósito muchos municipios tienen su propio gestor). El avalúo comercial, en cambio, lo realiza un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA, Ley 1673 de 2013).
¿Para qué sirve cada avalúo?
El catastral sirve de base para el impuesto predial, contribuciones y trámites públicos. El comercial sirve para comprar, vender, solicitar un crédito hipotecario, constituir una garantía o resolver una sucesión. Terraes te orienta sobre el valor de mercado, pero no reemplaza ninguno de los dos avalúos oficiales.
¿El avalúo de Terraes es catastral o comercial?
Ninguno de los dos en sentido legal. Terraes ofrece una estimación de valor de mercado (orientación), apoyada en el avalúo catastral como ancla histórica, en la oferta de mercado y en ventas registradas. Es informativa: no es un avalúo certificado.
¿Quieres una referencia del valor de mercado de tu zona? Explora el avalúo por ciudad o entiende cómo lo calculamos. Recuerda: la estimación de Terraes es orientación, no un avalúo certificado.