1En resumen
Un avalúo en línea (o AVM, Automated Valuation Model) estima el valor de un inmueble con un modelo estadístico alimentado por datos públicos y de mercado, en segundos y sin visita presencial. Terraes lo hace de forma transparente: muestra el rango, el nivel de confianza y las fuentes, en lugar de devolver un único número detrás de un formulario.
2Las fuentes
Cada estimación combina, según disponibilidad por zona:
- Catastro (IGAC): el avalúo catastral por m² y sus vigencias, que sirven de ancla histórica y de referencia oficial.
- Estrato (DANE): contexto socioeconómico que ayuda a contextualizar la zona.
- Oferta de mercado: los avisos vigentes en los portales inmobiliarios, que reflejan lo que los vendedores piden hoy.
- Ventas registradas (SNR): donde existen, las transacciones reales inscritas en la Superintendencia de Notariado y Registro, que validan el precio efectivamente pagado.
3Por qué un rango, no un número
Reportamos la mediana (el valor central: la mitad vale menos y la mitad más) y un rango alrededor de ella. El rango p25–p75 contiene a la mitad de los inmuebles, y el rango amplio p10–p90 va del 10% más económico al 10% más costoso. Dos casas en el mismo barrio pueden valer muy distinto por su estado, piso, vista o remodelación; un único número escondería esa realidad. El rango es más honesto y más útil.
4¿Es confiable un avalúo en línea?
Depende de para qué. Como orientación, sí: te da una referencia rápida, comparable y transparente del valor de una zona o un predio, ideal para tomar una primera decisión informada, negociar con contexto o entender el mercado. Como documento legal, no: un avalúo en línea no reemplaza un avalúo comercial certificado.
Para que sea confiable como orientación, lo importante es que sea transparente sobre su incertidumbre. Por eso Terraes muestra el rango y el nivel de confianza por ciudad, y no aparenta una precisión que los datos no dan.
5Límites y honestidad
Las estimaciones de Terraes son referenciales e informativas. No constituyen un avalúo comercial en los términos del Decreto 1420 de 1998 ni de la normativa del IGAC, no son realizadas por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA, Ley 1673 de 2013), y no deben usarse como base única para decisiones de compra, venta, crédito, garantía, tributación o litigio. Para un avalúo con efectos legales, acude a un avaluador o entidad competente.
Donde la cobertura es limitada, lo decimos abiertamente en la página de la ciudad correspondiente. Preferimos admitir la incertidumbre antes que inventar una cifra precisa.
6Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el avalúo de una vivienda en línea?
Se cruzan datos públicos y de mercado: el avalúo catastral (IGAC), el estrato (DANE), los avisos en oferta de los portales inmobiliarios y, donde existen, las ventas registradas (SNR). Con eso un modelo automatizado (AVM) estima el precio del m² de cada zona y predio, y lo reporta como una mediana con un rango p10–p90.
¿Es confiable un avalúo en línea?
Es confiable como orientación: te da una referencia rápida y transparente del valor, con su rango y sus fuentes. No es confiable como documento legal: no reemplaza un avalúo certificado por un perito inscrito en el RAA (Ley 1673 de 2013). Por eso Terraes muestra el rango y el nivel de confianza, en vez de un número único que aparente más precisión de la que existe.
¿Por qué reportan una mediana y no un promedio?
La mediana es el valor central: la mitad de los inmuebles vale menos y la mitad más. Es robusta frente a precios atípicos (un inmueble muy caro o muy barato no la distorsiona), mientras que el promedio sí se desvía. Por eso es más representativa del mercado real.
¿Cada cuánto se actualizan los datos?
Recalculamos las estimaciones a diario con los avisos vigentes y guardamos un registro mensual para mostrar cómo evoluciona el valor con el tiempo. El avalúo catastral (IGAC) se actualiza por vigencia anual.
¿Qué pasa cuando hay pocos datos en una zona?
Lo decimos. Si una ciudad o un barrio tiene señal limitada, lo marcamos como referencia catastral o cobertura limitada en vez de inventar una cifra precisa. La honestidad sobre la incertidumbre es parte de la metodología.
¿Quieres ver la diferencia con el avalúo catastral? Lee nuestra guía sobre avalúo catastral vs. comercial o explora el avalúo por ciudad.