1Qué significa el $/m²
El precio por metro cuadrado divide el valor de un inmueble entre su área. Sirve para comparar zonas y detectar si una vivienda está barata o cara frente a su entorno. El problema es que no todos los $/m² significan lo mismo: uno puede venir de oferta publicada, otro de venta registrada, otro de avalúo catastral y otro de una estimación automática.
Terraes muestra el dato con contexto: fuente, cobertura y si la ciudad está calibrada con señal de mercado o solo tiene referencia catastral. Esa etiqueta importa tanto como el número.
2Tabla por ciudad
Esta tabla usa la misma fuente que el mapa público de Terraes. Para comparar, abre la ciudad y baja al detalle por barrio:
| Ciudad | Mediana / referencia $/m² | Cobertura |
|---|---|---|
| Bogotá D.C. | $6,9 M/m² | Cobertura amplia |
| Cartagena | $5,8 M/m² | Cobertura media |
| Medellín | $5,3 M/m² | Cobertura media |
| Bucaramanga | $4,0 M/m² | Valor de mercado — cauteloso |
| Cali | $3,6 M/m² · ref. catastral | Referencia catastral |
| Barranquilla | $3,4 M/m² · ref. catastral | Referencia catastral |
| Pereira | $3,1 M/m² · ref. catastral | Cobertura limitada |
3Por qué manda el barrio
El promedio de una ciudad puede ocultar diferencias enormes. En Bogotá, por ejemplo, el m² del barrio más costoso de la muestra vale aproximadamente 2,0 veces el del barrio más económico. Por eso una tabla nacional sirve para orientarte, pero la decisión real se toma por barrio, tipo de inmueble y condición específica.
- Oferta: muestra expectativa del vendedor y suele estar por encima de cierre.
- Venta registrada: mejora la señal, pero puede llegar con rezago y sin todos los detalles visibles.
- Referencia catastral: sirve como ancla fiscal o administrativa, no como precio de mercado directo.
4Cómo usarlo
Para estimar una vivienda, multiplica el área construida por el $/m² del barrio y ajusta por estado, antigüedad, piso, vista, parqueadero, administración y condición jurídica. Si el inmueble es atípico, el $/m² de barrio es solo una referencia inicial.
Si necesitas un valor para banco, sucesión, compraventa formal o proceso judicial, pide un avalúo comercial a un avaluador inscrito en el RAA. Si necesitas corregir el valor oficial del predio, revisa la guía de revisión de avalúo catastral.
5Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Colombia?
Depende de la ciudad y del barrio. En las ciudades donde Terraes calibra valor de mercado, la mediana de venta va de $4,0 M/m² en Bucaramanga a $6,9 M/m² en Bogotá D.C.. En Cali, Barranquilla, Pereira mostramos referencia catastral hasta tener señal de mercado suficiente.
¿Por qué usan mediana y no promedio?
Porque el promedio se distorsiona con pocos inmuebles extremos. La mediana es el valor del medio: la mitad de la muestra queda por debajo y la mitad por encima.
¿El precio de oferta es lo mismo que el precio de venta?
No. La oferta publicada es el precio que pide el vendedor. La venta registrada es una señal más fuerte, pero no siempre está disponible con el mismo detalle. Terraes separa fuentes para no presentar todas las cifras como si tuvieran la misma confianza.
¿Puedo multiplicar área por $/m² para saber cuánto vale mi casa?
Sí como punto de partida, no como avalúo certificado. Multiplica el área construida por el valor del m² de tu barrio y ajusta por estado, antigüedad, piso, vista, parqueadero y condición jurídica.
¿El $/m² de Terraes es avalúo catastral?
No necesariamente. En ciudades calibradas es orientación de mercado; donde falta mercado suficiente puede aparecer marcado como referencia catastral. El avalúo catastral oficial lo expide la autoridad catastral.
Terraes publica orientación de mercado con datos públicos y de oferta. No reemplaza avalúos catastrales expedidos por autoridad competente ni avalúos comerciales certificados por avaluadores inscritos en el RAA.