Resolución 846
Decreto 846 de 2021 · Observatorio Inmobiliario Catastral
Modifica la estructura del IGAC y crea, en su artículo 20, el Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC): la instancia que hace seguimiento al mercado inmobiliario del país para alimentar la gestión catastral y la política pública territorial. Es el marco que está impulsando observatorios a nivel de gestor catastral.
Qué establece esta resolución.
- 01Crea el Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC) y le asigna el seguimiento al mercado inmobiliario urbano y rural (Art. 20).
- 02Ordena identificar, recopilar y gestionar fuentes de ofertas, transacciones, costos de construcción y productividad del suelo para determinar la valoración de los inmuebles.
- 03Manda construir los modelos de estimación de valor (AVM) requeridos como insumo de la gestión catastral.
- 04Se enmarca en el catastro multipropósito (Decreto 148 de 2020, Ley 1955 de 2019) y en la Resolución Única 1040 de 2023.
- 05IGAC impulsa una Red de Observatorios Inmobiliarios Territoriales y evalúa el estado de los observatorios de los gestores — no es una obligación cerrada, sí una expectativa y buena práctica creciente.
Cómo cumplimos
cada punto.
Observatorio ya poblado, no un módulo vacío
Terraes opera un motor nacional de datos de mercado —el mismo del avalúo ciudadano—: ofertas capturadas y geolocalizadas, superficie de valor $/m² por zona y por predio, medianas y rangos por barrio. El gestor recibe el observatorio con datos vivos desde el primer día, no una interfaz que su equipo deba llenar.
Fuentes alineadas al Artículo 20
Las capas que enumera el decreto —ofertas, dinámica de valor, insumos para valoración— ya están integradas y son trazables, listas para sustentar valores de referencia y decisiones de formación y actualización catastral.
Modelos de valoración (AVM)
Estimación calibrada por predio con comparables y trazabilidad de fuente: exactamente el modelo de estimación de valoración de inmuebles que el artículo 20 pide como insumo catastral.
Soporte al piso del 60 %
El avalúo catastral no puede ser inferior al 60 % del valor comercial. Monitorear el mercado de forma continua es lo que permite sostener ese piso sin quedar rezagado; el observatorio es esa señal viva y permanente.
Sobre la R.846.
¿Un gestor catastral está obligado a tener su propio observatorio inmobiliario?
No es una obligación cerrada. El Observatorio Inmobiliario Catastral nacional vive en el IGAC (Decreto 846 de 2021), pero el IGAC impulsa una Red de Observatorios Inmobiliarios Territoriales y evalúa el estado de los observatorios de los gestores. La tendencia regulatoria y de buenas prácticas apunta a que cada gestor cuente con capacidad de observatorio.
¿Qué datos debe reunir un observatorio inmobiliario según el Decreto 846?
El artículo 20 menciona ofertas, transacciones, costos de construcción y productividad del suelo, entre otras fuentes que permitan determinar la valoración de los inmuebles, además de construir modelos de estimación de valor.
¿En qué se diferencia un observatorio poblado de un módulo de software?
Un módulo es la interfaz vacía; un observatorio poblado trae los datos vivos. Varios proveedores catastrales declaran un módulo de observatorio, pero el municipio aún debe conseguir ofertas, construir superficies de valor y calibrar un modelo. Terraes entrega esa capa ya alimentada.
Lleve esta resolución a mesa técnica con evidencia, no con declaraciones.
Cada punto del cumplimiento es demostrable en una demo de 30 minutos: el sistema procesa un caso real, valida contra la regla vigente y entrega salida revisable.